
Le dépôt de garantie dans le bail commercial : à quoi sert-il vraiment et comment le gérer ?
Lorsque l’on signe un bail commercial, on parle souvent de loyer, de pas-de-porte ou de charges… mais un élément crucial est parfois négligé : le dépôt de garantie. Il joue pourtant un rôle fondamental dans la sécurisation des relations entre le bailleur et le locataire.
Dans cet article, nous allons vous expliquer ce qu’est le dépôt de garantie, comment il fonctionne dans la pratique, et quelles sont ses implications fiscales, aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire. Vous verrez qu’il ne s’agit pas d’un simple “chèque de sécurité”, mais d’un outil juridique encadré, dont le montant, la restitution ou encore l’utilisation peuvent avoir des conséquences financières importantes.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie d’un bail commercial ?
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au bailleur lors de la signature du bail commercial. Son objectif ? Couvrir les éventuels manquements du locataire à ses obligations contractuelles : loyers impayés, dégradations des locaux, frais de remise en état…
Il ne s’agit pas d’une obligation légale, mais d’une pratique très répandue dans les baux commerciaux, notamment dans les grandes villes comme Paris, Lyon ou Marseille, où la sécurisation des loyers est un enjeu fort pour les bailleurs.
À retenir :
Le dépôt de garantie n’est pas une somme acquise au bailleur. Il doit être restitué au locataire à la fin du bail, sous condition que celui-ci ait rempli toutes ses obligations.
Il ne faut pas le confondre avec une caution bancaire ou une caution solidaire, qui sont des garanties fournies par des tiers.
Il ne doit pas être confondu non plus avec le pas-de-porte, qui est souvent une indemnité non remboursable payée à l’entrée dans les lieux.

Fonctionnement du dépôt de garantie dans un bail commercial
1. Modalités de mise en place
Le dépôt de garantie doit être précisé dans le contrat de bail. Il n’est pas imposé par la loi, mais laissé à la libre négociation entre les parties.
En pratique, il correspond souvent à 1 à 6 mois de loyer hors charges, en fonction de l’emplacement, de la nature de l’activité, du profil du locataire et du niveau de risque estimé par le bailleur. Certains bailleurs exigent un dépôt plus élevé si le locataire est une société nouvellement créée.
Exemple : Un restaurant situé dans un quartier animé de Paris peut faire l’objet d’un dépôt de garantie équivalent à 6 mois de loyer, tandis qu’un petit local en périphérie pourra se contenter de 1 à 2 mois.
2. Pendant la durée du bail
Le bailleur peut dépenser librement la somme du dépôt de garantie pendant la durée du bail, à condition de pouvoir la restituer en intégralité à la fin du contrat si aucun incident n’a été constaté.La restitution du dépôt de garantie intervient donc à l’expiration du bail, ou à sa résiliation anticipée, sous réserve que :
- Le locataire ait payé l’ensemble de ses loyers et charges ;
- Il ait rendu les locaux en bon état ;
- L’état des lieux de sortie soit conforme à celui d’entrée
Deux situations peuvent se présenter :
Le dépôt est utilisé comme loyer d’avance et s’impute sur les dernières échéances (cela doit être précisé dans le bail) ;
Le dépôt est restitué à la fin du contrat, après vérification de l’état des lieux et du paiement de toutes les sommes dues.

Quelle est la fiscalité du dépôt de garantie ?
Pour le bailleur :
Tant que le dépôt de garantie n’est pas utilisé, il n’a aucune incidence fiscale : il n’est ni imposable, ni soumis à TVA.
Cependant, s’il est conservé définitivement en raison d’un impayé ou de dégradations, alors il est considéré comme un revenu, donc :
Il devient imposable (revenus fonciers, BIC ou IS selon le statut du bailleur) ;
Il peut être soumis à la TVA si le bail est assujetti.
Le dépôt de garantie ne peut pas être déduit immédiatement des charges de l’exercice. Il est comptabilisé comme une créance envers le bailleur. Si le dépôt est utilisé comme loyer d’avance, alors la partie qui dépasse deux mois de loyer doit produire des intérêts au bénéfice du locataire, sauf clause contraire.
À noter : En cas de défaillance du bailleur à restituer le dépôt, le locataire peut engager des actions en justice ou demander à retenir tout ou partie du dernier loyer (avec précaution et en fonction des clauses du bail).
Dépôt de garantie, pas-de-porte, droit au bail… Comment s’y retrouver ?
Lors de l’entrée dans un local commercial, plusieurs sommes peuvent être exigées, parfois sources de confusion :
Type de paiement Objet Restitué ? Fiscalité
Dépôt de garantie Sécuriser le paiement du loyer et l’état du local Oui (si pas de manquement) Non imposable sauf conservation
Pas-de-porte (supplément de loyer) Compensation ou avance de loyer Non Imposable (pour le bailleur)
Droit au bail Rachat du bail à l’ancien locataire Non Peut être amorti pour le locataire

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Publié le 26/06/2025 par
Sini Fall