Le déplafonnement des loyers commerciaux

Retour
Partager l’article
Le déplafonnement des loyers commerciaux

La règle de principe : le plafonnement du loyer

En principe, le loyer du bail commercial renouvelé est plafonné suivant l’indice des loyers commerciaux (ILC), car, quel que soit la valeur locative, c’est cet indice qui fera référence lors de la révision triennale du loyer. Cette règle a été mise en place par le législateur afin de protéger le locataire contre une augmentation trop importante et injustifiée du loyer par le propriétaire.
Toutefois, il existe des exceptions à cette règle de plafonnement des loyers.

L’exception : le déplafonnement du loyer

Toutefois, il arrive que le loyer puisse être déplafonné, c’est-à-dire que lors de son renouvellement, sa réévaluation peut dépasser l’indice des loyers commerciaux.

En effet, dans trois cas particuliers, le montant du loyer peut être égal à la valeur locative, et ne pas être limité par l’indice des loyers commerciaux, le bailleur peut réévaluer le loyer.

Trois cas de déplafonnement du loyer
  1. le bail initial conclu est d’une durée supérieure à 9 ans (ex : un bail commercial de 10 ans)
  2. si le bail est prolongé pour une durée supérieure à 12 ans suite à une tacite reconduction, le bailleur peut réévaluer le loyer.
  3. Modification notable des éléments constitutifs de la valeur locative
Cas n°1 : le bail initial est d’une durée supérieure à 9 ans
L’article L 145-4, al. 1 du Code de commerce ne fixe aucune durée maximale. Les parties peuvent donc
choisir librement la durée de leur bail commercial dès lors que celle-ci est supérieure à 9 ans.

Les baux dont la durée est supérieure à 9 ans ne se verront pas appliquer les règles de plafonnement relatives aux augmentations du loyer lors du renouvellement à échéance. C’est pourquoi il est important de s’assurer de la pertinence du choix d’une durée autre que la durée minimale de 9 ans et être vigilant quant à la volonté du bailleur de conclure un bail pour une durée de neuf ans et quelques jours dans le seul but d’éviter le plafonnement.

Ainsi, le loyer du bail renouvelé ne sera pas plafonné et pourra être fixé sur la base de la valeur locative des locaux loués. Afin de le protéger de cette spécificité très importante, le locataire doit en être informé par le rédacteur à la conclusion du bail.

Ex : les baux des commerces situés dans des galeries commerciales (Auchan, Carrefour …) sont souvent de 10 ans.
Cas n°2 : le bail est prolongé pour une durée supérieure à 12 ans :
Le bail se poursuit par tacite reconduction au-delà de 12 ans sans que le locataire ait fait une demande de renouvellement.

Pour le bailleur : Il peut tirer avantage de cette règle en étant patient en attendant une tacite reconduction. En effet, il peut laisser le bail atteindre une durée effective de douze années puis envoyer une offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné tout en délivrant un congé.

Pour le locataire : Pour empêcher le déplafonnement, le locataire doit envoyer un exploit d’huissier à son bailleur pour lui demander le renouvellement du bail avant que la durée du bail ne dépasse 12 années. (Bail initial de 9 ans + tacite reconduction de 3 ans).
On peut faire la demande de renouvellement par lettre recommandée avec A.R., mais pour plus de sécurité on privilégiera l’exploit d’huissier.
Pour un locataire, il ne faut jamais laisser un bail en tacite reconduction pendant 3 ans sans formuler de demande de renouvellement.
Cas n°3 : modification des éléments constitutifs de la valeur locative
En cas de modification notable de l'un ou de plusieurs des éléments servant à déterminer la valeur locative des locaux, le loyer est porté au montant de la valeur locative qui en résulte même si ce montant est supérieur au plafond normalement autorisé.

Éléments constitutifs de la valeur locative (art L 145-33 du code de commerce)

1/ les caractéristiques des locaux loués (surface, état…) ;
Ex : création d’aménagement étendant les surfaces réservées à la réception de la clientèle ; ajout d’équipement comme une extraction ; adjonction de locaux accessoires comme une cave ou un parking ;

2/ la destination des locaux loués (la nature de l'activité autorisée par le bail) ;
Ex : changement d’activité à la suite d’une cession de droit au bail lié à un départ en retraite ou bien d’un avenant du propriétaire ou d’une demande de déspécialisation plénière ou partielle.
  • Avenant du propriétaire => déplafonnement immédiat si accord des parties

  • Cession du droit au bail lors d’un départ en retraite => déplafonnement lors du renouvellement du bail (à l’échéance des 9 ans)

  • Demande de déspécialisation plénière => déplafonnement immédiat de loyer

  • Demande de déspécialisation partielle => déplafonnement lors de la révision triennale

3/ les obligations respectives des parties (notamment l'importance des charges supportées par le locataire) ;
Ex : augmentation très importante des charges de copropriété ou des taxes foncières

4/ les facteurs locaux de commercialité ; (Attention : cet élément permet de déplafonner le loyer à chaque échéance triennale, donc sans attendre le renouvellement au bout de 9 ans)
  • L’augmentation de la population locale du fait de constructions nouvelles.
  • L’ouverture d’une nouvelle station de métro, l’ouverture d’une ligne de tramway ou la création de parkings.
  • L’expansion touristique d’une ville.
  • L’arrivée de nouvelles enseignes à forte notoriété ou l’ouverture d’une galerie marchande ou d’un centre commercial.

Ces facteurs exogènes ne suffisent toutefois pas en eux-mêmes, ils doivent présenter un intérêt pour le commerce exploité dans les locaux loués au titre du bail commercial concerné. Cela permet notamment un accroissement significatif du chiffre d’affaires.

Ainsi, l’arrivée d’un centre commercial apporte une clientèle nouvelle dans l’environnement qui n’a absolument aucun lien avec l’activité exploitée dans les locaux, l’amélioration des facteurs locaux de commercialité ne sera pas retenue. La jurisprudence considère à cet effet qu’il convient de tenir compte de l’activité effectivement exploitée dans le fonds de commerce et non pas de la seule destination contractuelle des lieux au titre du bail commercial.

5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage (Attention : pour la détermination du loyer du bail renouvelé, les prix couramment pratiqués dans le voisinage ne sont pas pris en considération).

Le caractère notable de la modification de la valeur locative est laissé à l'appréciation souveraine du juge. En pratique, le juge est souvent amené à ordonner une mesure préalable d'expertise judiciaire pour déterminer si une modification notable est intervenue
Cas bonus : la renonciation implicite du locataire
Il peut être déduit du comportement du locataire une renonciation à la règle du plafonnement. Par exemple, lorsque le locataire fait lui-même une offre de loyer supérieur à celui qui résulterait de la variation de l’indice ou a fait une contre-proposition de renouvellement au bailleur en acceptant que le loyer dépasse la variation de l’indice.

En conséquence, il est important, préalablement à toute offre ou contre-proposition, de bien s’assurer que le loyer proposé n’est pas supérieur à la variation de l’indice et, dans le cas où serait volontaire cette proposition, de bien en mesurer toutes les conséquences.
Autres exceptions au principe du plafonnement des loyers
  • Bureaux loués à "usage exclusif de bureaux"
Le montant du loyer est fixé à la valeur locative par référence au prix du marché pour des locaux équivalents, corrigé le cas échéant pour tenir compte des éventuelles différences de situation ou de consistance entre les locaux loués et les locaux de référence.
Selon les juges de la Cour de cassation, le caractère d'usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec le fait pour le preneur d'y recevoir de la clientèle et des fournisseurs, dès lors que ce local ne sert notamment ni au dépôt ni à la livraison de marchandises.

Ainsi, ont été acceptés à usage exclusif de bureaux, les locaux d’agences de voyages, d’agences immobilières, d’agence d'assurance ou encore d’agence de publicité.

  • Les loyers des baux des terrains nus
Ils échappent au plafonnement du loyer au moment du renouvellement. En effet, sa valeur doit être fixée par référence à la valeur réelle du terrain. Toutefois, si le locataire a construit sur le terrain, il en va autrement.

  • Locaux monovalents
Parmi les exceptions automatiques au plafonnement des loyers des baux commerciaux, la loi inclut les locaux monovalents, c’est-à-dire construits en vue d’une seule utilisation, qui sont régis par l’article R 145-10 du code de commerce. Plus précisément, il s’agit des locaux qui ne peuvent être affectés à un autre usage sans travaux importants et coûteux, par exemple des garages, hôtels, cinémas, théâtres, cliniques, etc., le montant du loyer est fixé à la valeur locative par référence au prix du marché pour des locaux équivalents, corrigés le cas échéant pour tenir compte des éventuelles différences de situation ou de consistance entre les locaux loués et les locaux de référence.

Par conséquent, si lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur propose un loyer renouvelé supérieur à la variation du loyer, il conviendra de s’interroger sur la légalité de cette offre et notamment de se poser les questions suivantes :
  • Le bail écarte-t-il la règle du plafonnement en cas de renouvellement ?
  • Le bail initial excède-t-il 9 ans ?
  • Le bail prorogé excède-t-il 12 ans ?
  • Le bail porte-t-il sur des locaux monovalents ?
  • Les caractéristiques du local, la destination des lieux, les facteurs locaux de commercialité, les obligations respectives des parties ont-ils été modifiés significativement pendant le cours du bail ?

En cas de réponse affirmative à l’une de ces questions, il est possible que le bailleur puisse augmenter le loyer sans toutefois dépasser la valeur locative qui est le principe de fixation du loyer renouvelé.
Il est toutefois précisé que :
  • Le bailleur devra démontrer quelle est la valeur locative du loyer en application des critères de l’article L 145-33 du Code de commerce. En effet, ce n’est pas sur le locataire que pèse la charge de la preuve ;

  • le déplafonnement ne pourra entraîner qu’une hausse de 10 % maximum du loyer par an. En effet, depuis la loi dite « Pinel » du 18 juin 2014, il a été introduit une règle aussi appelée « le plafonnement du déplafonnement» laquelle interdit que la variation de conduise à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.
Kapitol immobilier est une agence spécialisée dans les cessions de fonds de CHR.

Si vous avez un projet d'acquisition ou de cession d'un restaurant, d'un bar ou d'une brasserie, contactez-nous. Une équipe de professionnels vous accompagnera.

Vous souhaitez 
vendre à Paris ou environs ?

Contactez-nous

Publié le 22/01/2023 par
Pierre-Alexandre Assié

ENVIE DE NOUS SUIVRE
sur les réseaux sociaux ?

LE RESPECT DE VOTRE VIE PRIVÉE EST UNE PRIORITÉ POUR NOUS
Nous utilisons des cookies afin de vous offrir une expérience optimale et une communication pertinente sur notre site. Grace à ces technologies, nous pouvons vous proposer du contenu en rapport avec vos centres d'intérêt. Ils nous permettent également d'améliorer la qualité de nos services et la convivialité de notre site internet. Nous utiliserons uniquement les données personnelles pour lesquelles vous avez donné votre accord. Vous pouvez les modifier à n'importe quel moment via la rubrique ″Gérer les cookies″ en bas de notre site, à l'exception des cookies essentiels à son fonctionnement. Pour plus d'informations sur vos données personnelles, veuillez consulter .
Tout accepter
Tout refuser
Personnaliser