Le changement de destination du bail lors d'un départ en retraite

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Le changement de destination du bail lors d'un départ en retraite

En tant qu'agent immobilier spécialisé dans la vente de restaurants, je rencontre de temps en temps des personnes âgées qui souhaitent céder leur droit au bail ou leur fonds de commerce afin de profiter d'une retraite bien méritée.

Or parfois, nous avons un client intéressé par le local, mais son projet ne correspond pas exactement à la destination du bail commercial.

Nous avons par exemple un bail autorisant l'activité d'épicerie fine, mais le repreneur souhaite faire une sandwicherie ou un bar à vins.

Dans ces cas-là, je regarde si les dispositions de l'article L. 145-51 du Code de commerce peuvent s'appliquer pour changer la destination du bail commercial au moment de la vente.

Faisons un point juridique sur le changement d'activité du bail lié à un départ en retraite ...
L’article L. 145-51 du Code de commerce permet au locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, ou qui a été admis au bénéfice d’une pension d’invalidité, de céder son bail pour une autre activité.

Ces dispositions concernent :

Le commerçant, personne physique ; l'associé unique d'une EURL ; le gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une SARL, quand celle-ci est titulaire du bail ; les personnes bénéficiaires d'une pension d'invalidité. La Loi Pinel du 18 juin 2014 les a étendues à leurs héritiers.

Ne bénéficient donc pas de cette mesure, les dirigeants de SA et de SAS.

Il faut impérativement que le cédant demande à bénéficier de ses droits à la retraite au moment de la cession ou qu’il perçoive déjà sa retraite de base.

On peut céder un droit au bail en vue de le déspécialiser même si le cédant a déjà pris sa retraite de base depuis plusieurs années (cour de cassation civile 3 – 23 novembre 2011).

Étapes préalables à valider par l'agent immobilier :

  • S’assurer que le cédant puisse bénéficier des dispositions de l’art L 145-1 du code de commerce et qu’il a effectivement le droit de prendre sa retraite.

  • Vérifier sur le règlement de copropriété que rien ne s’oppose à la nouvelle activité envisagée.

  • Indiquer en condition suspensive dans la promesse de vente que le bailleur ne s’opposera pas au changement d’activité.

On voudra également un bail dont l’échéance est la plus éloignée possible. Un bail commercial fraîchement renouvelé est la situation idéale.

La procédure réalisée par l’avocat entre la promesse de vente et l’acte réitératif

Le locataire, qui a demandé à bénéficier de ses droits à la retraite, doit signifier par acte d'huissier, au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, son intention de céder le bail en précisant la nature des nouvelles activités envisagées et le prix de cession proposé. En revanche, il n'a aucune obligation de mentionner le nom de l'acquéreur.

Le locataire partant à la retraite devra demander à bénéficier de ses droits à la retraite, mais continuera à exploiter le fonds jusqu'à la cession du bail. Attention, la cessation d'activité du locataire et sa radiation du RCS lui feront perdre son droit envers le bailleur.

La position du bailleur

Le bailleur a trois options :
  • Il exerce son droit de préemption

Dans les deux mois de la signification, le bailleur bénéficie d'une priorité de rachat du droit de bail. Ce rachat ne peut s'effectuer qu'aux conditions mentionnées dans la signification, notamment en ce qui concerne le prix de cession.
  • Il exerce son droit d'opposition

Le bailleur qui entend s'opposer à l'exercice des nouvelles activités envisagées doit saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation du fonds dans le délai de deux mois à compter de la signification.

Son opposition peut uniquement être fondée sur l'incompatibilité entre les activités envisagées et la destination, les caractères et la situation de l'immeuble. Il peut aussi faire valoir un manquement aux obligations prévues dans le bail commercial. => On vérifiera notamment que l’activité envisagée n’est pas interdite par le règlement de copropriété.

Au cas où le tribunal jugerait l'opposition du bailleur injustifiée, il pourrait le condamner à verser des dommages et intérêts au locataire en réparation du préjudice causé par l'impossibilité de réaliser la cession.
  • Il accepte la cession ou garde le silence

Le bailleur peut accepter la cession purement et simplement. Le silence gardé pendant deux mois suivants la signification vaut également acceptation des nouvelles activités.

Conséquences de l'acceptation sur le montant du loyer

La question de savoir si le bailleur peut demander au nouveau locataire, en contrepartie, une indemnité ou une révision du loyer n'a pas été réglée par le législateur.

Une réponse ministérielle (JOAN Q, 1er juillet 1991, p. 2596) estime que le bailleur peut se prévaloir des dispositions de l'article L. 145-50 du Code de commerce pour demander une indemnité égale au montant du préjudice subi dont il établirait l'existence, ou une révision du loyer. Le bailleur doit alors former sa demande dans le délai de deux mois à compter de la signification.

Cependant, un arrêt de la Cour d'appel de Paris en date du 3 décembre 1991 estime que la déspécialisation en cas de départ à la retraite ne permet pas au bailleur de modifier immédiatement le montant du loyer.

En tout état de cause, l'acceptation par le bailleur des nouvelles activités peut constituer un motif de déplafonnement du loyer lors du renouvellement du bail qui aura lieu au profit de l'acquéreur. C’est la raison pour laquelle on voudra un bail dont l’échéance est la plus éloignée possible.
Kapitol immobilier est une agence spécialisée dans les cessions de fonds de CHR.

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Publié le 22/01/2023 par
Pierre-Alexandre Assié

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