La location gérance

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La location gérance

La location-gérance

La location-gérance ou gérance-libre permet au propriétaire d'un fonds de commerce (bailleur) d'accorder à un autre commerçant (locataire-gérant) le droit d'exploiter librement ce fonds. Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une redevance.

Nous retrouvons souvent des locations gérances dans les belles brasseries parisiennes. Nous avons de vieilles familles d'Auvergnats qui possèdent depuis des dizaines d'années les fonds et qui les confient en gérance-libre à un ancien salarié qui a fait ses preuves dans l'établissement.

La location-gérance permet aussi de tester le potentiel d'un bistrot ou d'un restaurant avant de l'acheter. C'est pourquoi beaucoup de contrats de location-gérance sont assortis d'une option d'achat.

Je suis personnellement assez partagé sur la location-gérance:

Je vous dirai "oui", allez-y sur les grosses brasseries qui génère suffisamment de revenus pour payer la redevance du propriétaire du fonds et générer un bon bénéfice pour le locataire-gérant.

Mais clairement "non" sur les bistrots et restaurants de petites tailles, car le montant de la redevance est souvent trop élevé et le locataire-gérant n'arrive pas se dégager un salaire suffisant.

Bon, entrons dans la partie juridique. Après si vous avez des questions sur la location-gérance, contactez-moi, je vous répondrai avec plaisir.

Les règles juridiques à connaître ...
Une personne qui exploite un Fonds de Commerce (ou un établissement artisanal) peut au lieu de le vendre, choisir de louer son fonds à un locataire-gérant qui l’exploite à ses risques et périls (art. L 144-1 code commerce).

Avant la loi du 21 juillet 2019, le fonds devait avoir été exploité pendant au moins 2 ans avant d’être mis en location-gérance. Si le délai de 2 ans a été supprimé, il n’est pas possible de mettre en location-gérance un fonds qui n’aurait pas été exploité. En effet, sans clientèle attachée au fonds, il n’y a pas de fonds de commence, donc pas de location-gérance possible.

Le propriétaire du fonds percevra un loyer mensuel ou trimestriel appelé « redevance ». La redevance est une somme fixe ou proportionnelle au CA réalisé. Elle est toujours soumise à TVA. La redevance inclut généralement les charges locatives et les frais d’assurance.

Le contrat de location-gérance pourra être à durée indéterminée (on peut y mettre fin à tout moment avec un préavis de 3 mois) ou déterminée (ex : 1 an, 2 ans, 3 ans …).

À l’expiration du contrat, le locataire-gérant n’a droit à aucune indemnité, même si le fonds a pris de la valeur. En effet, le locataire-gérant n'a qu'un droit d'exploitation de l'activité, le fonds de commerce ne lui appartient pas.

La location-gérance est souvent assortie d’une option d’achat permettant au locataire gérant d’acheter le Fonds de Commerce à un prix défini à l’avance.

Un dépôt de garantie (appelé cautionnement), restituable à la fin du contrat, peut être exigé. D'un montant librement déterminé par les parties, il permet de garantir le matériel et le paiement des redevances et des impôts par le locataire-gérant.

Le loyer des murs est payé directement au propriétaire des murs par le locataire-gérant ou bien il est remboursé au loueur du fonds.

Cependant, le loueur demeure responsable de la bonne exécution du bail vis-à-vis du bailleur. Le bailleur facture le loyer au loueur, qui en est redevable à son égard. Le bailleur peut invoquer à l'encontre du loueur des manquements ou des agissements fautifs imputables au locataire-gérant.

Attention :

Si le bail commercial contient une clause d’exploitation personnelle du fonds (ce qui est quasi- systématique), il faut obtenir l’accord du propriétaire des murs.

L’expiration du contrat de location-gérance ne met pas fin aux contrats de travail en cours : le personnel reste attaché au fonds de commerce.

La location ne peut porter que sur un Fonds de Commerce (existence d’une clientèle) et non sur un droit au bail.

Le contrat de location-gérance doit faire l’objet d’un avis publié dans un journal d’annonce légal dans les 15 jours qui suivent la signature. Depuis la loi SAPIN-2 du 9 dec. 2016, le propriétaire du fonds n’est plus garant des dettes d’exploitation qui suivent cette publication. Auparavant, il y avait une garantie de 6 mois, mais celle-ci a été supprimée.
Kapitol immobilier est une agence spécialisée dans les cessions de fonds de commerce de CHR.

Si vous avez un projet d'acquisition ou de cession d'un restaurant, d'un bar ou d'une brasserie, contactez-nous. Une équipe de professionnels vous accompagnera.

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Publié le 20/01/2023 par
Pierre-Alexandre Assié

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