Dépôt de garantie et bail commercial : fonctionnement, fiscalité et bonnes pratiques

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Lors de la signature d’un bail commercial, il est courant que le bailleur demande au locataire le versement d’un dépôt de garantie. Cette somme, bien qu’à première vue anodine, joue un rôle essentiel dans la relation contractuelle entre les deux parties. Mais à quoi sert-elle exactement ? Quelle est sa fiscalité ? Et que devient-elle à la fin du bail ?

Qu’est-ce que le dépôt de garantie dans un bail commercial ?

Selon les termes du contrat de bail, le dépôt de garantie peut être utilisé de deux façons :

Comme un loyer payé d’avance : dans ce cas, il est imputé sur les dernières échéances du bail. Par exemple, il peut couvrir le ou les deux derniers mois de loyer avant la sortie du locataire.
Comme une garantie à rembourser : il est restitué à l’issue du bail, si aucune dégradation ou dette n’est constatée.

À noter : dans la pratique, la majorité des baux commerciaux prévoient une restitution du dépôt, déduction faite des éventuels manquements contractuels du locataire.

Quel est le régime fiscal du dépôt de garantie ?

Le traitement fiscal du dépôt de garantie dépend de la position de la partie concernée (bailleur ou locataire).

Côté bailleur :

Le dépôt de garantie n’est pas soumis à l’impôt, tant qu’il n’est pas définitivement acquis (c’est-à-dire conservé à la fin du bail).

Si le bailleur conserve le dépôt en cas d’impayé ou de dégradation, il devient alors imposable l’année de sa conservation.

Aucun TVA n’est exigible sur le dépôt de garantie, sauf si celui-ci est assimilé à un loyer (paiement anticipé).

Côté locataire :

Le dépôt de garantie n’est pas déductible des charges durant la période du bail.

Il est comptabilisé comme un actif immobilisé jusqu’à son remboursement.

Si le montant dépasse deux mois de loyer et qu’il est considéré comme un loyer avancé, le bailleur peut être tenu de verser des intérêts au locataire (notamment en cas de long bail).

Pas de porte, dépôt de garantie, droit au bail : ne pas confondre !

Lors de la signature d’un bail commercial, plusieurs types de paiements initiaux peuvent être demandés au locataire. Il est donc essentiel de faire la différence entre :

Le dépôt de garantie : somme versée au bailleur pour se prémunir des risques d’impayés ou de dégradations.

Le pas-de-porte : somme versée au bailleur pour entrer dans les lieux. C’est une forme de “ticket d’entrée” qui peut être assimilée à un supplément de loyer ou à une indemnité compensant la valorisation du local.