Le droit de terrasse
Paris compte 15 500 cafés ou restaurants disposent d’une autorisation de terrasse dans la capitale (3 260 terrasses fermées, 12 285 terrasses ouvertes) et 6 600 commerces disposant d’étalages, soit plus
de 22 000 autorisations d’occupation sur les 5 600 voies de la capitale.
À Paris, les installations de terrasses sont soumises à autorisation préalable du maire, après avis du préfet de police.
1 600 nouvelles demandes de terrasses sont enregistrées chaque année par la mairie. 25 % se terminent en refus.
Installées sur le domaine public routier de la collectivité parisienne, les terrasses sont à la fois un atout économique pour les commerçants dont elles peuvent représenter 30 % du chiffre d’affaires, un endroit de lien social et de convivialité pour le public et une source
de recettes budgétaires non négligeables pour Paris, plus de 27 millions d’euros de droits de voirie en
2014.
Chaque établissement doit afficher de manière visible son autorisation de terrasse délivrée par la Mairie de Paris, celle-ci précise la largeur et la longueur de l’espace occupé sur la voie publique.
Si un restaurateur occupe un espace plus important que celui qui est autorisé ou s’il pose des tables sans aucune autorisation, il s’expose à un simple procès-verbal (PV) allant de 68€ à 135€ ou une procédure pénale qui peut se traduire par une amende maximum de 1 500€.
I - Le droit de terrasse
a) Les règles pour implanter une terrasse à Paris
Pour installer des tables et des chaises sur le trottoir, un restaurateur doit disposer d’une
« autorisation d’installation sur le domaine public » délivré par la mairie de Paris.
Terrasse : La mise en place de tables et de chaises le long de la façade n’est permise qu’aux seuls
restaurateurs, débitants de boissons, glaciers ou exploitants de salons.
L’installation d’une terrasse fermée, construction en avancée sur le trottoir, est également possible. Cet équipement, non scellé au sol, doit pouvoir être démonté dans un délai de huit heures maximum.
Contre-terrasse : Les tables et les chaises sont situées en bordure de trottoir, en vis- a- vis du fonds de commerce.
Les contre- terrasses permanentes ne sont possibles que dans les voies piétonnes ou les voies de marché et dans les voies comportant des trottoirs d’au moins 9 mètres de largeur, si les conditions de la circulation piétonne le permettent. Elles peuvent également être installées aux Champs-Élysées à partir du 1eravril jusqu’au 3ème dimanche d’octobre.
Pour installer des tables et des chaises sur le trottoir, un restaurateur doit disposer d’une
« autorisation d’installation sur le domaine public » délivré par la mairie de Paris.
Terrasse : La mise en place de tables et de chaises le long de la façade n’est permise qu’aux seuls
restaurateurs, débitants de boissons, glaciers ou exploitants de salons.
L’installation d’une terrasse fermée, construction en avancée sur le trottoir, est également possible. Cet équipement, non scellé au sol, doit pouvoir être démonté dans un délai de huit heures maximum.
Contre-terrasse : Les tables et les chaises sont situées en bordure de trottoir, en vis- a- vis du fonds de commerce.
Les contre- terrasses permanentes ne sont possibles que dans les voies piétonnes ou les voies de marché et dans les voies comportant des trottoirs d’au moins 9 mètres de largeur, si les conditions de la circulation piétonne le permettent. Elles peuvent également être installées aux Champs-Élysées à partir du 1eravril jusqu’au 3ème dimanche d’octobre.
Les étalages et les terrasses ne peuvent occuper qu’une partie du trottoir.
La circulation des piétons doit pouvoir être garantie en toutes circonstances et en tous lieux.
Deux règles doivent être respectées :
Les étalages et les terrasses doivent être conçus et installés de façon à préserver l’aspect tant de l’immeuble que de la rue.
À la fermeture du commerce, l’étalage ainsi que les tables et les chaises doivent être rentrés à l’intérieur du commerce.
Le paiement d’un droit de voie :
La mise en place de marchandise ou de denrées ainsi que des tables et des chaises sur le trottoir donne lieu au versement de droits de voirie. Leurs montants sont votés par le Conseil de Paris.
De 17,50 € à 100 € par m2. C’est le coût de la redevance annuelle de base pour une terrasse « ouverte
», selon la catégorie de rue où elle est installée. Il existe 4 barèmes différents plus 16 voies de prestige
classées en « hors catégorie ». Dans ces dernières, le m2 de terrasse peut coûter jusqu’à 2 141€.
Il est donc important de demander au restaurateur le montant du droit de voie qu’il paie chaque année pour sa terrasse, en effet, celui-ci peut parfois être très onéreux. Lorsqu’on analyse la situation financière d’une affaire de restauration, on doit considérer le montant du droit de voie comme un complément au loyer.
La circulation des piétons doit pouvoir être garantie en toutes circonstances et en tous lieux.
Deux règles doivent être respectées :
- L’étalage ou la terrasse ne peut occuper que le tiers de la largeur du trottoir et une distance d’au moins 1,60 m doit être garantie pour les piétons entre la terrasse et le premier obstacle. Ce dernier peut être constitué par la bordure du trottoir, mais aussi un poteau ou un feu rouge, etc.
- Les terrasses ne peuvent pas être mises en place sur les trottoirs d’une largeur inférieure à 2,20 m, car une terrasse doit avoir une largeur minimale fixée à 0,60m. (1,60m + 0,60m = 2,20m). Des dispositions particulières sont prévues pour les voies piétonnes et les voies de marchés.
Les étalages et les terrasses doivent être conçus et installés de façon à préserver l’aspect tant de l’immeuble que de la rue.
À la fermeture du commerce, l’étalage ainsi que les tables et les chaises doivent être rentrés à l’intérieur du commerce.
Le paiement d’un droit de voie :
La mise en place de marchandise ou de denrées ainsi que des tables et des chaises sur le trottoir donne lieu au versement de droits de voirie. Leurs montants sont votés par le Conseil de Paris.
De 17,50 € à 100 € par m2. C’est le coût de la redevance annuelle de base pour une terrasse « ouverte
», selon la catégorie de rue où elle est installée. Il existe 4 barèmes différents plus 16 voies de prestige
classées en « hors catégorie ». Dans ces dernières, le m2 de terrasse peut coûter jusqu’à 2 141€.
Il est donc important de demander au restaurateur le montant du droit de voie qu’il paie chaque année pour sa terrasse, en effet, celui-ci peut parfois être très onéreux. Lorsqu’on analyse la situation financière d’une affaire de restauration, on doit considérer le montant du droit de voie comme un complément au loyer.
Où peut-on fumer ?
b) La pratique diffère de la théorie
Tables et chaises installées bien au-delà de l’emprise réglementaire, porte-menu sur le trottoir ou même terrasses « sauvages » sorties sans aucune autorisation… Les inspecteurs qui ont effectué des contrôles sur le terrain notent que plus de 3 établissements sur 4 (76 % très exactement) sont en infraction avec le règlement municipal des « étalages et terrasses.
». Verdict sans appel de l’audit municipal : Le règlement (des autorisations de terrasse) n’est ni appliqué, ni respecté, ni sanctionné !
En 2014, les agents de la Ville ont tout de même dressé plus de 10 000 PV aux cafetiers et restaurateurs. Mais la plupart des restaurateurs préfèrent payer un PV et exploiter une terrasse qui leur permet de réaliser jusqu’à 30% de leur chiffre d’affaires.
Ces infractions généralisées sont liées à une multitude de facteurs : la complexité du règlement truffé d’interdictions, d’exceptions et de dérogations ; des délais d’instruction des demandes de terrasses (gérées par le service de l’urbanisme) beaucoup trop longs qui incitent les cafetiers à ne pas attendre le sésame municipal ou encore des sanctions (souvent de simples PV à 135 €) non dissuasives et des contrôles insuffisants…
Tables et chaises installées bien au-delà de l’emprise réglementaire, porte-menu sur le trottoir ou même terrasses « sauvages » sorties sans aucune autorisation… Les inspecteurs qui ont effectué des contrôles sur le terrain notent que plus de 3 établissements sur 4 (76 % très exactement) sont en infraction avec le règlement municipal des « étalages et terrasses.
». Verdict sans appel de l’audit municipal : Le règlement (des autorisations de terrasse) n’est ni appliqué, ni respecté, ni sanctionné !
En 2014, les agents de la Ville ont tout de même dressé plus de 10 000 PV aux cafetiers et restaurateurs. Mais la plupart des restaurateurs préfèrent payer un PV et exploiter une terrasse qui leur permet de réaliser jusqu’à 30% de leur chiffre d’affaires.
Ces infractions généralisées sont liées à une multitude de facteurs : la complexité du règlement truffé d’interdictions, d’exceptions et de dérogations ; des délais d’instruction des demandes de terrasses (gérées par le service de l’urbanisme) beaucoup trop longs qui incitent les cafetiers à ne pas attendre le sésame municipal ou encore des sanctions (souvent de simples PV à 135 €) non dissuasives et des contrôles insuffisants…
II - Le droit de terrasse en cas de vente d'un restaurant
a) L’autorisation d’exploiter des terrasses constitue un titre précaire et révocable
L’Autorisation d’Occupation temporaire du domaine public (AOT) traditionnellement appelé « droit de terrasse » est une autorisation :
L’Autorisation d’Occupation temporaire du domaine public (AOT) traditionnellement appelé « droit de terrasse » est une autorisation :
- à caractère personnel et non réel de sorte qu’elle ne peut être ni cédée, ni sous-louée, ni vendue à
- précaire : elle n’est donc valable que pour une durée déterminée. Elle est le plus souvent annuelle ou
- révocable : elle peut être suspendue ou retirée à tout moment, sans préavis ni indemnité, notamment pour faciliter l’exécution de travaux ou le déroulement d’une manifestation. Le retrait d’un permis de voirie reste toutefois soumis au contrôle du juge administratif qui vérifie l’existence d’une raison sérieuse. L’AOT peut également être résiliée si son bénéficiaire ne respecte pas les conditions de sa délivrance (par exemple, non-paiement de la redevance, non-respect des horaires précisés dans l’arrêté, fonds de commerce en liquidation judiciaire, etc.).
b) L’autorisation de terrasse n’est pas cédée avec le fonds de commerce
Au moment de la cession de fonds de commerce de café, restaurant, brasserie avec terrasse, l’acheteur doit se poser la question de l’obtention d’une nouvelle AOT étant précisé que l’exploitation d’une terrasse au titre d’une précédente AOT n’est pas une garantie de la délivrance d’une nouvelle.
Il importera donc au cessionnaire d’un fonds de commerce de :
Une demande anticipée d’autorisation n’entraîne pas automatiquement l’attribution d’une OAT. Il est donc vivement conseillé au cessionnaire de faire de l’obtention de cette autorisation, une condition suspensive de la cession de fonds de commerce.
La demande d'AOT est généralement déposée en mairie accompagnée d'une copie du certificat d'inscription au registre du commerce ou registre des métiers, d'une copie du bail commercial ou du titre de propriété, d'une attestation d'assurance pour l'occupation du domaine public, et d'un descriptif de la terrasse ou de l'étalage.
Pour une terrasse ouverte ou une contre-terrasse, le délai d’instruction est de 2 mois. Pour une
demande de terrasse fermée, le délai est de 4 mois.
Au moment de la cession de fonds de commerce de café, restaurant, brasserie avec terrasse, l’acheteur doit se poser la question de l’obtention d’une nouvelle AOT étant précisé que l’exploitation d’une terrasse au titre d’une précédente AOT n’est pas une garantie de la délivrance d’une nouvelle.
Il importera donc au cessionnaire d’un fonds de commerce de :
- Vérifier si le cédant respecte les conditions de délivrance de son autorisation
- Pour des questions de continuité, lors de l'acquisition du fonds de commerce, l'acquéreur peut déposer sa demande de façon anticipée, après la signature de la promesse de vente par exemple. Lorsqu'elle est accordée, l'AOT prend effet à réception de la preuve de la cession du fonds.
Une demande anticipée d’autorisation n’entraîne pas automatiquement l’attribution d’une OAT. Il est donc vivement conseillé au cessionnaire de faire de l’obtention de cette autorisation, une condition suspensive de la cession de fonds de commerce.
La demande d'AOT est généralement déposée en mairie accompagnée d'une copie du certificat d'inscription au registre du commerce ou registre des métiers, d'une copie du bail commercial ou du titre de propriété, d'une attestation d'assurance pour l'occupation du domaine public, et d'un descriptif de la terrasse ou de l'étalage.
Pour une terrasse ouverte ou une contre-terrasse, le délai d’instruction est de 2 mois. Pour une
demande de terrasse fermée, le délai est de 4 mois.
L'essentiel à retenir
- Pour installer des tables et des chaises sur le trottoir, un restaurateur doit disposer d’une « autorisation d’installation sur le domaine public » délivré par la mairie de Paris.
- Le restaurateur doit payer chaque année un « droit de voirie » à la mairie dont le montant est parfois très élevé.
- Le trottoir doit mesurer au minimum 2,20m de largeur et un espace de 1,60m doit être laissé aux piétons. La terrasse ne doit pas dépasser le tiers de la largeur du trottoir.
- Les 3/4 des terrasses de café-restaurants installées à Paris débordent par rapport à leurs autorisations ou ne disposent pas d’autorisations du tout.
- Les pouvoirs publics sont assez tolérants vis-à-vis des terrasses, la plupart du temps, la police met un simple PV allant de 68 à 135€ une à trois fois par an. Une amende de 1500€ maximum peut être donné par le tribunal de police.
- Le droit de terrasse est personnel, précaire et révocable.
- En cas de cession du fonds de commerce, le droit de terrasse est annulé, donc l’acheteur doit refaire une demande à la mairie, mais il n’est pas sûr de l’obtenir.
- Il est judicieux pour un acheteur de déposer une demande de façon anticipé dès la signature de la promesse de vente.
- Le délai d’instruction est de 2 mois pour une terrasse ou une contre-terrasse et de 4 mois pour une terrasse fermée.
Kapitol immobilier est une agence spécialisée dans les cessions de fonds de commerce de CHR.
Vous trouverez sur notre site des centaines d'annonces de restaurants à vendre.
Si vous avez un projet d'acquisition ou de cession d'un restaurant, d'un bar ou d'une brasserie, contactez nous. Une équipe de professionnels vous accompagnera.
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Publié le 20/01/2023 par
Pierre-Alexandre Assié
