Révision triennale des loyers commerciaux et pas-de-porte : ce qu’il faut savoir pour bien négocier son bail

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Le bail commercial est un contrat clé dans l’exploitation d’un fonds de commerce. Il conditionne la stabilité d’un commerce, la maîtrise de ses charges, et peut aussi influencer la valeur d’un fonds lors de sa revente. Deux notions sont souvent source de confusion ou de négociations tendues entre bailleurs et locataires : la révision triennale du loyer et le pas-de-porte. Ces éléments sont encadrés par le droit mais laissent aussi place à une marge de manœuvre contractuelle. Voici un tour d’horizon complet pour bien comprendre ces mécanismes.

Révision triennale du loyer commercial : une hausse encadrée

Conformément à l'article L145-38 du Code de commerce, le loyer d’un bail commercial peut être révisé tous les trois ans, c’est ce que l’on appelle la révision triennale. Cette possibilité n’est pas automatique : elle doit être demandée par l’une des parties, bailleur ou preneur. En l’absence de demande, le loyer reste inchangé.

Mais cette révision est plafonnée : elle ne peut pas dépasser la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou de l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), selon la nature de l’activité du locataire. Cette règle permet d’éviter des hausses abusives du loyer qui mettraient en péril la pérennité d’un commerce, surtout en centre-ville où les loyers peuvent être volatils.

Bon à savoir : ces indices sont publiés chaque trimestre par l’INSEE. Ils tiennent compte de l’évolution des prix, de la construction, ou encore du chiffre d’affaires du secteur tertiaire, ce qui les rend plus adaptés que l’ancien indice du coût de la construction.

Le pas-de-porte : définition, fixation et rôle dans la négociation du bail

Le pas-de-porte est une somme que le locataire verse au bailleur à la signature du bail commercial. Il peut prendre deux formes : un supplément de loyer ou une indemnité.

1. Le pas-de-porte comme supplément de loyer

Dans ce cas, le pas-de-porte est assimilé à une avance sur loyer. Il s'agit donc d’une charge pour le locataire, qui peut être déduite fiscalement de ses résultats, répartie sur la durée du bail. Pour le bailleur, ce montant est imposable et soumis à la TVA, comme le reste des loyers commerciaux.

2. Le pas-de-porte comme indemnité

Il peut également être considéré comme une indemnité compensatoire : soit pour l’attractivité du local, soit pour compenser une éventuelle baisse de valeur des locaux. Dans ce cas, le locataire ne peut ni le déduire ni l’amortir, mais le bailleur ne sera pas imposable sur cette somme. Ce type de pas-de-porte est souvent privilégié dans les zones tendues, ou pour valoriser un local avec un fort potentiel commercial.

En pratique : la forme du pas-de-porte (supplément ou indemnité) n’est pas déterminée par la loi, mais par la manière dont les parties la décrivent dans le contrat. Il est donc crucial de bien rédiger la clause correspondante.

Comment est fixé le montant du pas-de-porte ?

Il n’existe pas de méthode officielle de calcul du pas-de-porte. Le bailleur est libre de fixer le montant, qui dépend souvent de plusieurs facteurs :

l'emplacement du local (centre-ville, axe passant, quartier prisé),

la rareté des locaux commerciaux similaires,

l’historique de l’activité sur les lieux,

les éventuels avantages liés au bail (mise à disposition de matériel, conditions du bail, etc.).

En général, le pas-de-porte se situe entre 3 et 6 mois de loyer, mais peut dépasser ce seuil dans les zones très recherchées.
Paiement : cette somme peut être versée en une ou plusieurs fois, selon ce que prévoit le bail.
Acte notarié ou sous seing privé ? Lorsqu’un acte notarié est choisi, les frais liés au bail et au pas-de-porte sont souvent partagés entre bailleur et locataire, mais cela reste un usage et non une obligation légale.

Que devient le pas-de-porte en cas de résiliation du bail ?

En cas de résiliation anticipée du bail, le sort du pas-de-porte dépend de sa nature :
Supplément de loyer : si le pas-de-porte a été versé en totalité au début du contrat, le locataire peut demander le remboursement au prorata du temps restant. Exemple : s’il reste 2 ans sur un bail de 9 ans, le remboursement peut concerner 2/9e du pas-de-porte.
Indemnité : dans ce cas, aucun remboursement n’est possible, même si la rupture du bail est à l’initiative du bailleur. Cela s’explique par la nature même du pas-de-porte : une indemnité non récupérable.

Cependant, si le bailleur refuse le renouvellement du bail commercial sans motif légitime, il doit verser une indemnité d’éviction, qui peut compenser partiellement la perte pour le locataire.