🏢 Baux commerciaux : les pièges à éviter pour sécuriser votre activité

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Le bail commercial est un pilier fondamental de toute activité dans l’hôtellerie-restauration. Pourtant, mal rédigé ou mal anticipé, il peut rapidement se transformer en source de litiges ou de pertes financières. Chez Kapitol Immobilier, nous accompagnons chaque jour des professionnels du secteur CHR dans la cession de leur fonds de commerce, et nous savons combien un bail mal négocié peut freiner, voire compromettre, une transaction.
Voici les points de vigilance incontournables à connaître, avec les éclairages de Philippe Offner et Stéphane Glock, notaires du réseau Notel, partenaire de l’Umih.

I - Rédaction du bail : ne rien laisser au hasard

Dès la rédaction du bail commercial, certaines clauses doivent être encadrées avec rigueur : durée, loyer, charges, travaux… Tout doit être pensé en amont.
🛠 Travaux et état des lieux : qui paie quoi ?
Le bailleur doit veiller à bien choisir son locataire et à établir un état des lieux obligatoire. À défaut, le local est présumé en bon état, ce qui peut se retourner contre le bailleur en cas de litige.
📌 Bon à savoir : Si le bail ne précise pas clairement la répartition des travaux ou des charges, le locataire peut être tenté de tout faire reposer sur le bailleur... ou inversement.

II - Durée du bail : pourquoi 9 ans ?

La loi impose une durée minimale de 9 ans pour sécuriser le locataire, mais autorise une résiliation tous les 3 ans (le fameux bail 3-6-9). Il existe cependant des alternatives :

Le bail dérogatoire de courte durée (3 ans maximum) : utile pour tester un emplacement.
Le bail de plus de 9 ans : avantageux pour le bailleur car il permet de déplafonner le loyer au moment du renouvellement, mais attention aux conséquences fiscales (enregistrement obligatoire au-delà de 12 ans).

IV - Les charges locatives : la fin du "triple net"

Depuis la loi Pinel, le bail ne peut plus faire peser certaines charges sur le locataire, comme :

les grosses réparations (article 606 du Code civil),
les travaux de mise aux normes,
les frais de gestion ou d’administration de l’immeuble.

Le bail doit aussi comporter un inventaire précis des charges, impôts et taxes récupérables. À défaut ? Le bailleur perd son droit à les facturer.

V - Travaux du locataire : des règles strictes à respecter

Dans l’hôtellerie, les travaux d’aménagement (cuisine, ascenseur, climatisation) sont fréquents. Le locataire peut les effectuer à ses frais sauf s’ils concernent le gros œuvre, auquel cas l’accord écrit du propriétaire est obligatoire.
📨 Procédure à suivre : notification par courrier recommandé, avec plans et devis. Le silence du bailleur pendant deux mois vaut acceptation.

VI - Renouvellement du bail : attention à la tacite prolongation

À l’issue des 9 ans, si aucune démarche n’est faite, le bail se prolonge tacite reconduction. Cela peut entraîner des effets juridiques et fiscaux importants, notamment sur le plafonnement du loyer.

VII - Cession du bail : à ne pas confondre avec la cession du fonds

Il existe deux types de cession :

Cession du bail seul : sans transfert de clientèle.
Cession du fonds de commerce : inclut le droit au bail, la clientèle, le matériel, etc.

⚠️ Le bail peut interdire toute cession, sauf dans certains cas (départ à la retraite ou invalidité du locataire), où le bailleur ne peut s’y opposer.

En résumé
Le bail commercial est un contrat complexe, dont les implications juridiques et financières sont souvent sous-estimées. Mieux vaut le préparer avec soin et s’entourer de professionnels expérimentés.

Kapitol immobilier est une agence spécialisée dans les cessions de fonds de CHR.
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